首页 | 体育 | 文化 | 旅游 | 健康养生 | 科技 | 综合 | 娱乐 | 国际 | 教育 | 时事 | 财经 | 军事 | 汽车 | 社会 |
您的位置:经建信息门户网 > 财经 > 佛山7.51亿商住地流拍背后:保密底价下的“市场准则”

佛山7.51亿商住地流拍背后:保密底价下的“市场准则”

作者:经建信息门户网 时间:2019-10-24 19:23:24 人气:4970

本报记者陈京斌在佛山报道

近日,佛山市禅城区59亩商住用地拍卖吸引了公众的关注。

据了解,该地块将有一个保密的底价,将通过“有限的土地价格竞争70年和自持租赁住房比例彩票”的方式出售。最高价16.195亿元,最高底价15754元/平方米,起拍价7.51亿元。然而,经过19轮竞标,该地块最终被出售,因为它不符合机密底价。

此次拍卖涉及六家房地产公司,即美的房地产、保利、金地、海艺、龙光和龙狮。美的地产(Midea Real Estate)也负责该地块的初步安排,具有退款的优势。

在拍卖网站上,美的地产最终给出了8084元/平方米的拍卖价格,但仍未达到保密的底价。最后,包裹被宣布关闭。

根据佛山楼市调控政策,佛山7月份新房成交量仍在逐年下降。截至目前,佛山新房成交量自3月份以来已呈现连续四次下降的趋势。

在房地产市场调控政策不断收紧的环境下,住宅企业成本与保密底价之间的市场关系能否得到很好的平衡,不仅体现了保密底价制度的真正功能,也考虑到了地方政府的智慧和决策能力。

关于政府确定秘密底价和防止更多不符合秘密底价的土地拍卖,记者通过电话致函佛山市规划和自然资源局禅城分局。截至发表之时,尚未收到进一步答复。

保密的底价没有达到。

9月5日,佛山市禅城区南庄镇一栋面积超过39,500平方米的商住楼因不符合保密底价最终被终止。

据报道,这也是佛山今年第一个为此出售的地块。

据了解,该地块位于佛山市一环路东侧和南庄大道北侧,出售面积为39510.3平方米(地块A 37278.41平方米,地块B 2231.90平方米),综合容积率为2.68,绿地率不低于30%,最大容积率为105851.5平方米(地块A 96923.87平方米,地块B 8927.6平方米) 起拍价7095元/平方米,最高价16.19亿元,最高价15754元/平方米。

根据当地国土资源局此前发布的公告,该区域将进行升级改造,调整土地用途,增加居住功能,以提升南庄大道沿线景观,满足智能化、特色化健康产业镇的配套需求。

根据《中国商业新闻》记者的一次采访,阴谋已经被平定。

然而,作为一个即将建成的智能化、特色化的健康产业城镇,几乎没有商店真正进入了绿岛明珠小区对面的底层。周围的建筑包括华润置地九月和美美时代。美眉时代的价格尚未开盘,华润置地九月半成品的价格已经达到15000-16000元/平方米。

附近一栋建筑华润置地九月的销售告诉记者,华润置地九月现已开业出售,平均价格为15,000至16,000元/平方米,均为空置房。

销售人员还告诉记者,南庄一手房精装修价格应达到1.7万元/平方米。“附近的美好时光还没有开始。其地价超过每平方米9000元。这只是成本价。如果你加倍努力,你应该能赚钱。如果每平方米不到15000元到16000元,装修肯定会赔钱。”值得注意的是,美的时代所在地块的建筑面积价格已经达到9350元/平方米。

至于地块周转的原因,惠城鸿图分析指出,从南庄地块近年来的周转价格来看,地块周转价格已经超过了8个字(扣除和建设),而地块周围销售的项目平均价格在15,500元至17,000元/平方米之间,整体拆迁表现困难,这在一定程度上降低了房屋企业对地块的预期。特别是在现阶段,当房地产融资处于全面收紧时期,住房企业往往更谨慎地选择地块,而不是盲目追求高价地块。

广州凯瑞首席市场分析师肖肖文表示,秘密底价与传统底价的最大区别在于,政府在转让之初就为该地块设定了最低售价。如果投标人的最高出价仍然低于这个价格,它将宣布没有交易。这种拍卖模式的最大目的是保护客户的权益。

政策继续收紧。

在未能满足保密底价的背后,一方面,佛山在“金九银十”前夕的交易和房价在佛山楼市调控政策的不断收紧下呈现疲软迹象。另一方面,由于住宅企业融资的全面收缩,典型的住宅企业融资在8月份下降了近60%。

根据中国工商研究院的大型数据库,佛山7月份共售出9341套新房,比6月份下降了11.6%,比去年同期下降了40%。值得注意的是,截至7月份,佛山新房成交量自3月份以来已呈现连续四次下降的趋势,今年第三次降至1万套以下。二手房交易量达到4821套,同比增长11.9%,同比下降27.7%。

8月份,禅城区的房价甚至略有下降。

8月份,佛山市共售出14684套新房,比上个月下降1064套,同比下降6.8%,同比上升55.4%。交易面积191.3万平方米,同比下降5.2%,同比上升26.9%。平均交易价格为10658.68元/平方米,比上个月下降28.59元,比上年增长5.2%。其中,禅城区交易量同比下降15.88%。房价方面,禅城区平均成交价格为12026.35元/平方米,同比下降1.67%。

此外,自今年5月以来,中国保监会分别发布了第23号和第64号文件,严格规范房地产信托和银行开发贷款,进一步构筑企业融资“防火墙”,收紧住房企业银行渠道、非银行渠道和债券的全方位融资,使住房企业在征地时更加谨慎。

通策研究所监测数据显示,仅8月份,40家典型住宅企业融资规模仅为368.26亿元,比上个月下降近60%。

通策咨询研究中心主任张宏伟指出,今年第二季度市场形势相对火爆,但5月和7月融资渠道收紧,住房公司征地相对谨慎。“根据今年第二季度的市场情况,它肯定会超过保密底价,因为市场相对火爆,每个人都有很高的拿走它的热情,手头有钱。然而,中国银监会5月和7月两次出台政策后,融资渠道收紧,企业资本链相对收紧。尽管土地投资的意愿仍然存在,但比以前低得多。人们在夺取土地时也会变得谨慎。因此,据说投标价格有时达不到政府的保密价格,最终会有营业额。”

肖肖文还指出,可能是土地所有者对地块价值的预期与现阶段企业的市场认知不一致,导致拍卖成交。他说:「特别是在目前国内房地产市场的寒冷环境下,房屋企业对土地收购的态度趋于谨慎,投标会较为保守。如果土地所有者不能及时掌握和接受这一趋势,可能会导致几家住房企业联合投标,最终投标达不到保密底价。”

对此,小肖文建议,土地拍卖恢复后,土地所有者应全面考虑市场的反应,并在未来做出合理的定价。“秘密底价制度没有问题。如果我们不想看到另一个营业额,我们不仅需要考虑业主的利益,还需要考虑当前市场的接受程度,以便在两者之间找到合理的平衡。”

张宏伟建议保密底价应根据实际市场情况和企业资本链灵活调整。“从评估保密底价的角度来看,应根据市场的实际变化节奏和企业的财务状况灵活调整。评估有可能是在上半年进行的,因为上半年的市场环境相对较好。当该公司在下半年实际上市出售时,市场环境发生变化,这可能导致拍卖成交。”

六排地块是一个“三旧改造”项目。

值得注意的是,这次拍摄的一些地块原本是“海胜东方城”。

根据2018年2月12日佛山市国土局网站发布的公告,佛山市一环路以东和南庄大道两侧的地块将进行局部调整,保留原规划的商业和商业用地功能,增加第二类居住用地。这包括这块土地。

目前,海胜东方城地块已经是一座烂尾楼。

该项目是南庄首批“三旧改造”项目,也是佛山“三旧改造”的基准项目。

据《广州日报》报道,2012年4月6日,海胜东方国际环保建材城一期正式开业。据报道,a、b、c、d展馆一期节能环保建材交易中心于2011年开始招商。到目前为止,已有338家商户签约,投资率达到90%以上。我们还成功引进了多萝西涂料、丽邦涂料、丁家五金、图标地板、九木洁具、润城创展门业、爱诗壁纸等国际顶级品牌。

据报道,海胜东方城总建筑面积80万平方米,其中环保产品交易中心60万平方米,大型商业购物中心8.8万平方米,五星级酒店9.9万平方米。占地60万平方米的环保产品交易中心由三大部分组成,即第二阶段在建的节能环保建材交易中心、第三阶段在建的绿色环保G、H展馆led照明交易中心、环保节能汽车环保产业交易中心和环保家园。

然而,随着海胜东方城资本链的断裂,除了东部地区第一期于2012年3月开业之外,西部地区海胜东方城二期、三期、商业部分等剩余地块已经分崩离析。其中,西部地区最初规划为环保城市的两个配套项目,占地面积10万平方米的五星级酒店和建筑面积约8.8万平方米的商业购物中心。

据2013年《信息时报》报道,南庄海胜东方城是当时备受关注的“三旧改造”项目之一,其全新的租金回扣模式在当时也很受欢迎。然而,这个大型购物中心还没有开业,开发商陷入了资金链断裂、整个项目陷入烂摊子的境地。

据天空调查资料显示,海胜东方城开发商佛山海胜东方商业投资有限公司已卷入77起司法纠纷。2015年至2017年,佛山市禅城区人民法院和江西省南昌市中级人民法院共30次将该公司列为不诚信公司。

(编者:赵毅校对:彭玉峰)

江苏快三


© Copyright 2018-2019 gunrata.com经建信息门户网 Inc. All Rights Reserved.